Saneamiento por vicios ocultos en la compraventa

Art. 1.486 Código Civil: " (...) El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional el precio."
En ocasiones, tras la celebración de  una compraventa entre particulares, pueden aparecer en el bien que ha sido objeto del contrato una serie de vicios o defectos inesperados, que el vendedor no puso de manifiesto y que podrían habernos llevado, de haberlos conocido, a cancelar la operación o a negociar un precio inferior; esto es lo que en la ciencia jurídica se conoce como saneamiento por vicios ocultos.

Para este tipo de situaciones, el Código Civil ofrece al comprador diversas soluciones, contenidas en los arts. 1.484 y siguientes, conocidas como acciones edilicias, que son: Acción redhibitoria y acción quanti minoris.

  • La primera de ellas, faculta al comprador a desistir del contrato, procediendo en consecuencia, la restitución de las prestaciones que fueron objeto de la compraventa, es decir, la cosa y el precio.
  • La segunda de las citadas, consiste en solicitar una rebaja del precio abonado por el bien que se ajuste a su estado de conservación real

Es fundamental en este tipo de situaciones tener claro qué se debe entender por vicio, entendiendo como tal aquellos defectos o imperfecciones de la cosa que determinen su inutilidad total o parcial, de modo que el objeto no pueda ser destinado al fin que le es propio, circunscribiendo el concepto de vicio al plano funcional. Así lo entiende, entre otras, la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 1996.

Por otra parte, la adjetivación del vicio como oculto supondrá la posibilidad de entender que se ha producido un error en el comprador respecto del bien a la hora de contratar. Esta circunstancia debe analizarse desde la perspectiva del comprador, más concretamente de los conocimientos es este posea sobre una determinada materia, lo que podrá determinar si pudo tener conocimiento de los vicios o no, lo que la doctrina científico-jurídica viene denominando (comprador-perito).

Sobre todo cuanto antecede, nos aporta una visión clara la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 22 de febrero de 2002, cuyo contenido es el siguiente:

"Son requisitos necesarios para la exigencia de responsabilidad al vendedor por defectos ocultos los siguientes: A) La existencia de un vicio o defecto, debiéndose entender éste la característica que afecta a una cosa específica y que, diferenciándola de las demás de su especie, la hacen poco apta para la finalidad que está llamada a cumplir. Definiendo la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de febrero de 1994 el vicio oculto como los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad. B) Que el defecto sea grave, o como dice el Código que haga la cosa impropia para el uso a la que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por ella. C) Que el defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el adquirente (...)."

Además de las acciones que asisten al comprador y que acabamos de relatar, el vendedor estará obligado a indemnizar por los daños y perjuicios causados si se optare por la rescisión, de acuerdo con lo establecido en el párrafo segundo del art. 1.486 del Código Civil. Pero, ahondando más en esta cuestión, la doctrina científica, reflejada en la tesis del profesor MORALES MORENO, no supedita en exclusiva la indemnización de daños y perjuicios al comprador, sino que ha venido equiparando el dolo al concepto de "culpa lata", contemplando supuestos de cualidades atribuidas temerariamente a la cosa.

Por todo ello, desde Castellanos&Asociados entendemos que lo mejor en estos casos es acudir a un profesional que valore la situación y la viabilidad del ejercicio de la acción, teniendo en cuenta que el Código Civil establece un plazo de caducidad para ésta de seis meses desde la entrega de la cosa vendida.

Si usted se encuentra en esta situación y está interesado en ejercitar acciones contra el vendedor, puede contactar con nuestro despacho a través de los datos de contacto facilitados en la zona inferior de nuestra página web, o el formulario de contacto habilitado al efecto.

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