El burofax no recogido acredita el intento de negociación: la Audiencia Provincial de cuenca y el requisito MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias).
La Audiencia Provincial de Cuenca, en su Auto n.º 122/2026, de 13 de octubre, ha revocado la inadmisión de una demanda de desahucio y ha declarado que el burofax remitido al inmueble arrendado, con una oferta de negociación, cumple el requisito de procedibilidad de la Ley Orgánica 1/2025 aunque el arrendatario no lo recoja.
La resolución, dictada en un recurso de apelación defendido por Castellanos & Asociados, se suma a una corriente de Audiencias Provinciales que rechaza las lecturas rigoristas del intento previo de negociación (MASC) y que pone el acento en la remisión acreditada, no en la recepción efectiva.
El caso: una demanda de deshaucio inadmitida por falta de MASC.
La arrendadora, antes de demandar, remitió al arrendatario un burofax dirigido a la vivienda arrendada con una propuesta de negociación directa.
El arrendatario no lo recogió.
Presentada la demanda de juicio verbal de desahucio, la Plaza n.º 2 de la Sección Civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Cuenca la inadmitió por auto de 7 de noviembre de 2025, al entender incumplido el requisito de procedibilidad.
Recurrido en apelación con un único motivo, el cumplimiento de ese requisito mediante la negociación directa del artículo 5.1, párrafo segundo, de la LO 1/2025, la Audiencia estimó íntegramente el recurso y ordenó al juzgado admitir la demanda a trámite.
Marco normativo.
Desde el 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, las demandas civiles, incluidas las de desahucio, exigen haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
El artículo 5.1 admite expresamente la negociación directa entre las partes como forma de cumplir el requisito: «Singularmente, se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad«.
La clave está en cómo se acredita.
El artículo 10.2 permite hacerlo, a falta de documento firmado por ambas partes, «mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro».
La consecuencia de no acreditarlo es grave: el artículo 403.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ordena no admitir la demanda. De ahí que la pregunta decisiva sea si un burofax que el destinatario no recoge prueba que «ha recibido» la invitación o, al menos, que «ha podido acceder» a ella.
Lo que dice la Audiencia Provincial de Cuenca sobre los burofax no recogidos.
La Sala responde con claridad: basta la remisión acreditada al inmueble arrendado de una oferta de negociación válida.
En palabras del Auto, «Está acreditada la remisión al deudor de un burofax al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conteniendo una oferta de negociación válida. Ello satisface las previsiones de la LO 1/2025 aunque no fuera recogido por el destinatario».
Para fundar su decisión, la Audiencia hace suyos los criterios aprobados por la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Albacete en su Pleno no jurisdiccional de 29 de enero de 2026.
Es un dato relevante, porque ambas Audiencias pertenecen al mismo Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha y apuntan a un criterio homogéneo en la comunidad.
Entre esos criterios, transcritos en el Auto, destacan tres:
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- Medio y destino. Sirve el envío por correo con acuse de recibo, burofax, buro mail o email al domicilio o dirección fijados en el contrato, o a los que se acredite que se venían usando entre las partes.
- Recepción. «no es necesario probar la recepción por el destinatario de la comunicación sino que bastará con acreditar la remisión y la posibilidad de recepción por el mismo», lo que se entiende cumplido cuando la falta de conocimiento responde a su sola voluntad, como un aviso de recibo no recogido.
- Un solo intento y sin renuncias. Basta un único intento, no hay que investigar domicilios distintos si el destinatario no comunicó el cambio, y no puede exigirse una rebaja, renuncia o transacción.
El Auto añade un límite: el justificante debe reflejar que lo remitido es una invitación a negociar previa a la acción judicial y debe permitir identificar las partes y el objeto del futuro pleito.
Lo que dicen otras audiencias provinciales.
La mayoría de las Audiencias que han resuelto apelaciones contra inadmisiones de demandas de desahucio por falta de MASC se inclinan por una lectura flexible, centrada en la remisión acreditada y en la voluntad negociadora.
El propio Auto de Cuenca invoca los criterios de unificación de las Audiencias de Barcelona (reunión de presidentes de Sección de 31 de octubre de 2025) y de Girona (acuerdo de las Secciones civiles de 1 de octubre de 2025), recogidos, según el Auto, en el AAP Barcelona, Sección 15.ª, 288/2025, de 21 de noviembre, y en el AAP Girona, Sección 2.ª, 365/2025, de 27 de octubre.
Ambos admiten la negociación directa y no exigen que la invitación incluya renuncias o quitas, aunque Barcelona advierte que «la mera reclamación o requerimiento de pago o cumplimiento extrajudiciales, con anuncio del posterior ejercicio de acciones judiciales, no cumple el requisito de procedibilidad».
A ello se suman las siguientes resoluciones, consultadas en el CENDOJ:
| Audiencia y resolución | Supuesto | Criterio |
| AAP Baleares, Secc. 3.ª, 169/2026, de 12 de mayo (ECLI:ES:APIB:2026:471A) | Desahucio; el juzgado inadmitió por no constar acreditada la recepción | Confirma la inadmisión: el cumplimiento debe constar en la demanda en la forma legalmente prevista y su omisión no se subsana en apelación |
| AAP Barcelona, Secc. 4.ª, 152/2026, de 22 de abril (ECLI:ES:APB:2026:3053A) | Desahucio; burofax remitido 30 días antes de la demanda invitando a pactar una forma alternativa de pago | El burofax con voluntad negociadora clara cumple el artículo 5.1; revoca y ordena tramitar |
| AAP Baleares, Secc. 3.ª, 40/2026, de 9 de febrero (ECLI:ES:APIB:2026:82A) | Desahucio de local con reclamación de rentas; carta proponiendo una negociación directa de la deuda | Tiene por cumplido el artículo 5 y revoca la inadmisión |
| AAP Málaga, Secc. 6.ª, 10/2026, de 9 de enero (ECLI:ES:APMA:2026:48A) | Desahucio de local; burofax con oferta vinculante confidencial no recogido tras dos intentos de entrega y su puesta a disposición en Correos | La falta de recepción imputable al destinatario no impide tener por cumplido el requisito; admite la demanda |
| AAP Ourense, Secc. 1.ª, 403/2025, de 18 de diciembre (ECLI:ES:APOU:2025:798A) | Desahucio por falta de pago; invitación enviada al domicilio del contrato y a la vivienda arrendada | Revoca la inadmisión y declara que «La falta de acreditación documental es subsanable conforme a lo dispuesto en el art. 231 de la LEC» |
La resolución de Baleares de mayo de 2026 marca el contrapunto: la misma Sección que en febrero había admitido una carta de negociación directa confirmó meses después una inadmisión por no haberse descrito y acreditado el intento en la demanda. La diferencia no está en el medio empleado, sino en cómo se documentó y se expuso.
Claves prácticas para el arrendador.
A la vista de estas resoluciones, un intento de negociación bien construido antes de demandar el desahucio debería reunir estos elementos:
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- Medio fehaciente con constancia de entrega o de los intentos de entrega, preferentemente burofax con certificación de contenido.
- Envío al domicilio pactado en el contrato y a la vivienda o local arrendado; si hay otro canal habitual entre las partes, también a él.
- Una invitación real a negociar, con identificación de las partes, del contrato y de la deuda o incumplimiento. Un simple requerimiento de pago con amenaza de demanda puede no bastar.
- Esperar los treinta días naturales del artículo 10.4 de la LO 1/2025 antes de presentar la demanda.
- Describir en la demanda el intento de negociación y aportar el justificante del burofax, con el aviso de llegada y, en su caso, la devolución por no retirado.
Conclusión.
El arrendatario que no recoge el burofax no puede bloquear el acceso del arrendador a los tribunales.
Así lo entiende la Audiencia Provincial de Cuenca, en línea con Albacete, Barcelona, Girona, Málaga, Ourense y, en su Auto de febrero de 2026, Baleares, y con el artículo 24 de la Constitución como telón de fondo.
Eso sí, la flexibilidad tiene condiciones: una invitación genuina a negociar, enviada al lugar correcto, y una demanda que lo explique y lo acredite.
Como muestra el Auto de Baleares de mayo de 2026, un intento mal documentado puede costar la inadmisión.
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Fuentes jurídicas.
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- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76), texto consolidado
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE-A-2000-323), texto consolidado
- Auto de la Audiencia Provincial de Cuenca n.º 122/2026, de 13 de octubre, rollo de apelación 659/2025
- Resoluciones de otras Audiencias enlazadas en la tabla (CENDOJ)
