Accesión invertida en suelo común: ¿por qué no puedes quedarte con lo construido sin el consentimiento del copropietario?
Imagina que un día te llaman para contarte que tu socio, tu hermano, tu pareja… —alguien con quien compartes la propiedad de un solar— ha levantado una nave entera sin decirte una sola palabra.
Es una situación más frecuente de lo que parece.
Dos hermanos heredan un solar a partes iguales; dos socios adquieren juntos una parcela; una pareja compra un terreno en proindiviso…
Y, con el tiempo, uno de ellos decide construir —una nave, un almacén, una vivienda— sobre ese suelo que es de todos, sin contar con el otro: sin su consentimiento y, en ocasiones, sin siquiera su conocimiento.
Sin permiso, sin aviso, sin acuerdo.
La obra ya está hecha. Los cimientos, puestos. Los muros, levantados. Y ahora la pregunta que nadie quiere hacerse en voz alta: ¿qué pasa con todo eso?
La situación no es tan inhabitual como parece.
En el tráfico inmobiliario cotidiano, los terrenos en copropiedad generan conflictos que la ley no siempre resuelve de forma intuitiva.
Y cuando uno de los copropietarios decide actuar por su cuenta y edificar sobre el suelo común, el problema adquiere una dimensión especial: ya no hablamos solo de una disputa entre socios, sino de una colisión entre el derecho de propiedad, las reglas de la comunidad y los principios que rigen qué ocurre cuando alguien construye sobre suelo ajeno —o, en este caso, parcialmente ajeno.
¿Puede un copropietario levantar una nave sobre el terreno que comparte con otro sin contar con su aprobación? ¿Se queda con lo construido? ¿Puede incluso quedarse con la parte del suelo del otro?
La respuesta del Tribunal Supremo es más clara de lo que suele pensarse, y pasa por una figura distinta de la que habitualmente se invoca.
Cuando el conflicto estalla, quien ha construido suele aferrarse a una idea aparentemente sólida: «la obra vale mucho más que el suelo; por tanto, lo edificado es lo principal y debo quedarme con todo, pagando al otro su parte del terreno».
Es la llamada accesión invertida. El problema es que, entre copropietarios, esa figura no funciona.
Pero ¿qué es la accesión y qué es la «accesión invertida»?
La regla general de nuestro Derecho es sencilla: lo que se construye sobre un terreno pertenece al dueño del terreno. Es el principio que los juristas resumen en el aforismo superficies solo cedit y que recoge el artículo 358 del Código Civil. El suelo manda; lo edificado le sigue.
La accesión invertida es la excepción que la jurisprudencia construyó para evitar resultados injustos.
Cuando alguien edifica de buena fe en su propio terreno y, por error, se extralimita invadiendo en parte el suelo del vecino, y lo construido forma un todo indivisible cuyo valor supera con mucho al de la franja invadida, los tribunales invierten la regla: lo edificado pasa a ser «lo principal» y absorbe «lo accesorio» —el trozo de suelo ajeno—, de modo que el constructor adquiere esa porción pagando su precio, en lugar de tener que demoler.
De ahí el nombre: la superficie, excepcionalmente, se queda con el suelo.
Dos notas son esenciales y explican todo lo demás: la obra debe invadir suelo ajeno y debe hacerse de buena fe.
La regla o el matiz decisivo: el suelo común no es «ajeno».
Aquí está la clave del caso que nos ocupa.
El copropietario que construye sobre el terreno común no está invadiendo un suelo ajeno: el suelo también es suyo. Falta, por tanto, el presupuesto básico de la figura —la ajenidad— y, con él, decae la posibilidad de aplicar la accesión invertida.
El criterio del Tribunal Supremo.
«La jurisprudencia se niega a admitir la accesión invertida de obra hecha por condómino en suelo común. Faltaría en tal supuesto la ajenidad y la buena fe respecto a la propiedad del suelo sobre el que se construye.»
Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), sentencia 39/2016, de 8 de febrero, que consolida una línea anterior —entre otras, las sentencias de 5 de abril de 1994, 26 de septiembre de 2007 y 21 de septiembre de 2011—.
La sentencia de referencia reconduce expresamente el problema a otro terreno: lo que existe cuando un comunero construye en suelo común sin contar con los demás no es una accesión, sino un incumplimiento del artículo 397 del Código Civil, que prohíbe a cualquier condueño «hacer alteraciones en la cosa común» sin el consentimiento de los demás, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
¿Cuál es la consecuencia entonces?, ¿de quién es la nave?
Si no hay accesión invertida, la nave no «convierte» al constructor en dueño del suelo. Ocurre lo contrario: por aplicación de la regla general, lo edificado accede al suelo común y se integra en la comunidad. Dicho de forma directa: la nave pertenece a ambos copropietarios, en la misma proporción en que les pertenece el solar.
Esto no significa que quien costeó la obra pierda lo invertido —volveremos sobre ello—, pero marca el punto de partida: el constructor no puede imponer al otro que le «compre» su cuota, ni quedarse con el terreno ajeno a cambio de un precio.
La solución y la vía correcta: dividir la cosa común.
El cauce que ofrece el Código Civil para deshacer estas situaciones no es la accesión, sino la división de la cosa común.
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400), de modo que cualquiera de ellos puede pedir que se ponga fin al proindiviso.
Si el conjunto —solar y nave— resulta indivisible, la ley prevé su venta en pública subasta y el reparto del precio según las cuotas (artículo 404), o bien la adjudicación a uno de los comuneros compensando económicamente al otro.
Es en esa liquidación donde se ajustan las cuentas. El copropietario que pagó la construcción podrá reclamar el mayor valor que su obra ha aportado al bien común, por la vía de los gastos y mejoras del artículo 453 del Código Civil o de la prohibición del enriquecimiento injusto.
La obra, en suma, no se le «regala» a la comunidad; pero el reconocimiento de su esfuerzo se canaliza a través de la división, no de la accesión.
El factor decisivo es el peso del consentimiento.
Conviene detenerse en un punto que decide muchos pleitos: no es lo mismo construir con el visto bueno de los demás copropietarios —o, al menos, sin su oposición— que hacerlo a sus espaldas o contra su voluntad.
Existe una línea de resoluciones que, cuando la obra se realizó con el consentimiento o la pasividad consciente de los demás, busca soluciones de equilibrio para no perjudicar a quien construyó de buena fe: por ejemplo, reconocerle un derecho a retener lo edificado hasta que se practique la división, o aplicar por analogía el artículo 361 del Código Civil para que sea el constructor quien adquiera el suelo abonando a los demás su parte.
La propia sentencia de 2016 admitió la retención precisamente porque la obra se había levantado «a la vista, ciencia y paciencia» de todos los comuneros, e incluso con su participación.
Pero esas salidas presuponen consentimiento y buena fe. Cuando, como en el supuesto que encabeza este artículo, se construye sin consentimiento y sin conocimiento del otro copropietario, el panorama cambia: la buena fe del constructor queda en entredicho —los tribunales la vinculan a que el titular del suelo no se haya opuesto— y la situación se aproxima a lo que algunas Audiencias han calificado, sin rodeos, de verdadera invasión contra la voluntad del cotitular, antes que de simple extralimitación.
En esos casos, las soluciones conciliadoras dejan de estar al alcance de quien edificó e, incluso, puede llegar a ordenarse la demolición de lo construido.
En la práctica, ¿qué puede hacer cada parte?
Si usted es el copropietario que no consintió la obra:
- Puede oponerse a la alteración del bien común y, según las circunstancias, reclamar la reposición o incluso la demolición de lo construido.
- Puede instar la división de la cosa común para poner fin al proindiviso, sin que el constructor pueda obligarle a quedarse con la nave ni a venderle su cuota.
- Conviene dejar constancia, cuanto antes y por escrito, de su oposición: el silencio prolongado puede interpretarse como falta de oposición
Si usted es el copropietario que construyó la obra:
- No podrá fundar su derecho en la accesión invertida cuando el suelo es común.
- Su posición se canaliza por la vía económica: reclamar, en la liquidación de la comunidad, el mayor valor aportado por la obra (gastos, mejoras o enriquecimiento injusto).
- La falta de consentimiento del otro debilita su posición y puede exponerle a la demolición; de ahí la importancia de pactar antes de construir.
¿Cuál podría ser la lección? Pactar antes de construir.
La mejor defensa frente a estos conflictos es preventiva.
Antes de levantar cualquier construcción sobre un bien compartido —una nave en un solar heredado, una ampliación en una parcela común—, lo prudente es documentar el acuerdo de todos los copropietarios y, si procede, articular jurídicamente la operación: autorización, reparto de cuotas, extinción parcial del condominio o el instrumento que mejor se adapte al caso.
Construir primero y discutir después es la receta más segura para un pleito largo y de resultado incierto.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada supuesto presenta particularidades —el origen del proindiviso, la existencia o no de consentimiento, el estado y la naturaleza de la finca— que exigen un análisis individualizado.
[Se utiliza el masculino genérico con valor inclusivo.]
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